土地の使用貸借があった場合の相続に関するQ&A

長男は、父から土地を無償で借り、そこに家を建てて住んでいます。父が亡くなった場合、長男が土地を無償で借りていることについて、他の相続人は、何か主張できることはありますか？

被相続人の父から、土地を無償で借りている相続人の長男には、特別受益が認められ、その分、長男が相続する額が少なくなる場合があります。

特別受益を考慮した遺産分割がなされることで、公平に財産を分けることができます。

そもそも、特別受益とは、簡単に言うと、被相続人から相続人に対する、生前贈与などの財産の前渡しのことをいいます。

たとえば、生前に親が子に家を建てるためにお金を贈与した場合や、土地を贈与した場合などに、特別受益として認められる場合があります。

この特別受益が認められた場合、利益を受けた相続人は、その特別受益の額だけ、相続する額が少なくなります。

被相続人から土地を無償で借り、その上に建物を建てている相続人は、被相続人から、土地を無償で借りる権利を渡されたと考えることができます。

この権利のことを、使用貸借権といいます。

そのため、利益を得た相続人には、使用貸借権の金額分、特別受益が認められる場合があります。

一般的に、使用貸借権の価格は、土地の価格の10%から30%と言われています。

今回のケースに当てはめて考えると、長男が取得した使用貸借権の価格が500万だとすると、長男は、500万円分、相続で取得する額が少なくなる場合があるということになります。

なお、土地を無償で借りていることについて、土地の地代相当額を特別受益として主張される場合がありますが、基本的には、使用貸借権分のみを特別受益として考えられています。

長男が父から無償で土地を借りている場合、簡単に長男を追い出すことはできません。

父が長男に使用貸借していた状態が、父の相続人にも引き継がれるため、基本的に、親族間の使用貸借は、他人との使用貸借と異なり、すぐに貸したものを返してもらうことはできませんので、今回のケースで長男を追い出す場合は、裁判を起こさなければならないかもしれません。

また、裁判を行なった場合でも、長男が土地を使用している期間が20年以内だと、追い出すことが難しくなります。

さらに、長男が建てた建物の構造（鉄骨造か木造か）や父が長男に土地を貸した経緯によっては、３０年以上経過しても、追い出すことができない場合もあります。

このように、親族間の使用貸借については、強力な権利が発生するため、無償で使用させる場合は、ご注意ください。

また、地代相当額を請求しようにも、使用貸借権が認められてしまうと、地代も請求できない可能性があります。

親から土地を無償で借りる場合、贈与税はかかりません。

税金関係において、個人間の使用貸借権の価値は、ないものとして考えられるからです。

そのため、土地を無償で貸している場合であっても、借主に贈与税はかかりませんし、相続税の課税対象にもなりません。

詳細については、以下の国税庁のホームページもご参照ください。

なお、賃貸借の場合は、相続税等が発生する場合があります。

Ｑ＆Ａ（目次）